УДК 332.7
DOI: 10.36871/ek.up.p.r.2026.01.13.010

Авторы

Андрей Александрович Шанин,
Группа Всемирного банка, Вашингтон, США
Игорь Валерьевич Пилипенко,
Институт социально-экономических проблем народонаселения имени Н.М. Римашевской ФНИСЦ РАН; Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики», Москва, Россия

Аннотация

В статье рассматриваются инструменты коллективных инвестиций в контексте их применения в сфере недвижимости. В первой части статьи проанализирован зарубежный опыт, в том числе на примере инвестиционных трастов недвижимости (REIT) США. В первой и второй частях выявлены ключевые метрики оценки риска коллективных инвестиций, включая отраслевые (коммерческие, финансовые, технологические) и группу систематических рисков (доходность, колебания дивидендных выплат, валютные риски, биржевая волательность, ликвидной паев, структурные риски доходов) и значимые аспекты инвестиционных решений. Во второй части статьи рассмотрены возможности применения зарубежных практик управления инструментами коллективных инвестиций в России, таких как практики в управлении кредитованием, страхованием, интеграции управления при приобретении активов, использование программного обеспечения по управлению объектами недвижимости, в т.ч. электронные депозитарии. Представленный анализ будет полезен специалистам по инвестициям в недвижимость, включая проекты городского развития в формате государственно-частного партнерства.

Ключевые слова

коллективые инвестиции, инвестиционный траст, активы недвижимости, инвестиционный риск, доходность, налоговая оптимизация, организационно-правовая форма, финансирование, городское развитие, Россия, США

Список литературы

  1. Алешина А. В., Шахбанов И. М. Рынок ЗПИФов недвижимости: понятие, особенности и регулирование // Экспериментальная экономика и финансы. 2021, №3. С. 18–23.
  2. Большаков Е. О фондах недвижимости. История REIT // Finversia, 19.11.2021 [Электронный ресурс]. URL: https://www.finversia.ru/ publication/experts/o-fondakh-nedvizhimostiistoriya-reit-v-kartinkakh-104625 (дата обращения: 23.02.2026).
  3. Буркова Ю. А. Инструменты инвестирования в недвижимость за границей и в России // Международная экономика. 2017. № 5-6. С. 45–50.
  4. Буркова Ю. А. Факторы эффективности деятельности инвестиционных трастов недвижимости // Научно-исследовательский финансовый институт. Финансовый журнал. 2016. № 5 (33). С. 112–119.
  5. Домнина Л. С. Анализ долевых инструментов инвестирования в недвижимость: преимущества и недостатки ЗПИФН, REITs и ETF REIT // Парадигма. 2025. № 5-3. С. 65-72.
  6. Ельцов И. С. Стадный эффект на рынке инвестиционных фондов недвижимости (REIT) в периоды внешних шоков // Системное моделирование социально-экономических процессов: труды 46-ой Международной научной школы-семинара, г. Уфа, 9 – 15 октября 2023 г. / Под ред. И.Н. Щепиной. Воронеж: Издательство «Истоки», 2024. С. 500–510.
  7. Калашников Г. Коллективные инвестиции в недвижимость: REIT и ЗПИФ // Commercial Real Estate, Hogan Lovells СНГ/CRE, 2013, № 16 (214), с. 66–67 [Электронный ресурс]. URL: https://www.hoganlovells.com/-/media/hoganlovells/pdf/publication/collectiveinvestmentsinr ealestatereitandzpif_pdf.pdf (дата обращения: 23.02.2026).
  8. Седипкова С. В. Паевые инвестиционные фонды недвижимости РФ: присутствие в регионах, сравнение с REIT // Актуальные вопросы экономики и социологии. Сборник статей по материалам XV Осенней конференции молодых ученых в новосибирском Академгородке / Под редакцией О.В. Тарасовой, Н.О. Фурсенко. Новосибирск: ИЭОПП СО РАН, 2019. С. 413–418.
  9. Селютина Л. Г., Булгакова К. О. Использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости для строительства социально доступного жилья // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2015. № 12-7. С. 1293–1296.
  10. Солдатова А. О. Фонды REIT и ЗПИФ как альтернативные инвестиции в недвижимость // Сберегательное дело за рубежом. 2025. № 2. С. 58–67.
  11. Чайка К. Д. Коллективные инвестиции в недвижимость: мировой опыт и российские реалии // Актуальные проблемы обеспечения экономической безопасности Российской Федерации в новой геополитической реальности / Под ред. В.Л. Суворова, Н.А. Хуторовой. Москва: Русайнс, 2025. С. 313–324.
  12. Ambrose B., Linneman P. REIT Organizational Structure and Operating Characteristics // Journal of Real Estate Research, 2001, Vol. 21, No. 3, pp. 141–162.
  13. Block R. Investing in REITs, 4th Edition. Wiley, 2015. 448 p.
  14. Case B., Wachter S. Inflation and Real Estate Investments // University of Pennsylvania Law School, Institute for Law & Economics Research Paper No 11-33, 2011. 23 p.
  15. Chan S. H., Erickson J., Wang K. Real Estate Investment Trusts: Structure, Performance, and Investment Opportunities. Oxford University Press, 2023. 305 p.
  16. Ghent A., Torous W., Valkanov R. Commercial Real Estate as an Asset Class // Annual Review of Financial Economics, 2019, Vol. 11, pp. 153–171.
  17. Gordon M. The Complete Guide to Investing in REITs – Real Estate Investment Trusts: How to Earn High Rates of Returns Safely. Atlantic Publishing Group, 2008. 288 p.
  18. Gumbs B. The Viability of of the REIT Structure as a Vehicle for Real Estate Development, Centre for Real Estate Studies, Massachusets Institute of Technology, 2001. 100 p.
  19. Krewson-Kelly S., Thomas R.B. The Intelligent REIT Investor. Wiley, 2016. 240 p.
  20. Laliotis D., Buesa A., Leber M., Población García F.J. An agent-based model for the assessment of LTV caps. European Central Bank, Working Paper Series, No. 2294, July 2019 [Электронный ресурс]. URL: https://www.ecb.europa.eu/pub/pdf/ scpwps/ecb.wp2294~ee8ffa5e24.en.pdf (дата обращения: 27.02.2026).
  21. Martellini L., Milhau V. Factor Investing in Liability-Driven and Goal-Based Investment Solutions, EDHEC-Risk Institute Publication, 2020 [Электронный ресурс]. URL: https:// climateinstitute.edhec.edu/factor-investingliability-driven-and-goal-based-investmentsolutions (дата обращения: 23.02.2026).
  22. Morri G., Parri E. US REITs capital structure determinants and financial economic crisis effects // Journal of Property Investment & Finance, Vol. 35 Issue: 6, September 2017, pp. 556–574.
  23. Omokhomiona I., Egbub C., Robinson H. Real Estate Investment Trusts (REITs): Management Structure and Performance // International Journal of Real Estate and Land Planning, 2018, Vol. 1, pp. 143–154.
  24. Parker D. Directions for the future of international REITs // The Routledge REITs Research Handbook / Edited by D. Parker. Routledge, London, 2018, pp. 279–300.
  25. Stooker R. REITs Around the World: Your Guide to Real Estate Investment Trusts in Nearly 40 Countries for Inflation Protection, Currency Hedging, Risk Management and Diversification. CreateSpace Independent Publishing Platform, 2011. 304 p.
  26. The Financial Crisis Inquiry Report: Final Report of the National Commission on the Causes of the Financial and Economic Crisis in the United States. Official U.S. Government edition, January 2011 [Электронный ресурс]. URL: https://www. govinfo.gov/content/pkg/GPO-FCIC/pdf/GPOFCIC.pdf
  27. Yap S. H. Sh., Ong S. E., Yeo W. Y. Demystifying the Management Structure Puzzle: An Empirical Investigation into the Drivers of REIT Internalization // The Journal of Real Estate Finance and Economics, 2018, Vol. 57, pp. 367– 399.
  28. Younus I. CFA Institute Industry Guides: The REIT Industry, CFA Institute, 2015. 77 p.