УДК 336.76
DOI: 10.36871/ek.up. p. r.2026.04.05.012

Авторы

Олег Геннадьевич Решетилов,
ООО «Будинок»

Аннотация

В статье исследуется проблема систематической недооценки управленческого фактора в современных моделях стоимости недвижимости. Автором предложен научно-методологический подход, в рамках которого управление рассматривается не как сервисная функция, а как эндогенный фактор, детерминирующий одновременно параметры дохода и риска.
Обоснована двухконтурная модель влияния управления, описывающая воздействие менеджмента на чистый операционный доход (NOI) через операционную эффективность и на ставку капитализации $R) через механизм репутационного капитала. Введено и формализовано понятие репутационного капитала как институционального механизма снижения неопределённости, обладающего двусторонней финансовой природой.
Научную новизну исследования составляет концепция репутационной инерции, описывающая временной лаг между качественной трансформацией менеджмента и её адекватным отражением в рыночной оценке актива. На примере системы закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) раскрыта специфика агентских рисков, возникающих вследствие разделения владения и контроля, где репутация управляющей компании становится доминирующим когнитивным фильтром при оценке инвестиционных рисков.
Сделан вывод о том, что в современной институциональной среде инвестиционная стоимость недвижимости определяется не только текущим уровнем дохода, но и накопленным уровнем доверия к устойчивости его генерации, что требует пересмотра классических подходов к оценке активов.

Ключевые слова

инвестиционная стоимость недвижимости, управление недвижимостью, ставка капитализации, репутационный капитал, репутационная инерция, риск, институциональный подход, агентский риск, ЗПИФ

Список литературы

  1. Федеральный закон от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». http://pravo.gov. ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102073650 (дата обращения 25.03.2026)
  2. Абысов А. А. Закрытые паевых инвестиционные фонды недвижимости: институциональные особенности и перспективы развития / А. А. Абысов // Финансы и кредит. — 2021. — Т. 27, № 3. — С. 512–528.
  3. Асаул А. Н. Методологические проблемы эффективности региональных инвестиционностроительных комплексов: монография / А. Н. Асаул. — Санкт-Петербург: СПбГУЭФ, 2004. — 168 с.
  4. АсаулА. Н.Экономика недвижимости: учебник для вузов / А. Н. Асаул. — 3‑е изд. — СанктПетербург: Питер, 2010. — 416 с.
  5. Борисова О. В. Инвестиционная привлекательность объектов недвижимости: факторы и оценка / О. В. Борисова // Региональная экономика: теория и практика. — 2022. — Т. 20, № 2. — С. 312–329.
  6. Гафурова Г. Т. Тренды развития паевых инвестиционных фондов в условиях санкций / Г. Т. Гафурова // Финансы и кредит. — 2023. — Т. 29, № 8. — С. 1800–1818.
  7. Григорьева Н.В. Методы оценки коммерческой недвижимости в условиях неопределённости / Н.В. Григорьева, Е. А.Кузнецова // Экономический анализ: теория и практика. — 2021. — Т. 20, № 9. — С. 1690–1705.
  8. Егорова Т. В. Девелопмент недвижимости: управление и инвестиционная эффективность / Т.В. Егорова // Экономика строительства. — 2023. — № 1. — С. 45–58.
  9. Карасёв А. В.Современные подходы к оценке инвестиционной стоимости объектов недвижимости / А. В. Карасёв // Финансы и кредит. — 2022. — Т. 28, № 4. — С. 845–860.
  10. Максимов С. Н. Управление недвижимостью: учебник и практикум для вузов / С. Н. Максимов. — 2‑е изд., испр. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2024. — 432 с.
  11. Мельников А. С. Оценка доходности и риска инвестиционных проектов в недвижимости / А. С. Мельников // Вестник университета. — 2022. — № 7. — С. 98–105.
  12. Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики / Д. Норт; пер. с англ. А. Н. Нестеренко. — Москва: Фонд экономической книги «Начала», 1997. — 180 с.
  13. Репина Е. Г. Рынок паевых инвестиционных фондов в Российской Федерации: состояние, проблемы и перспективы развития / Е. Г. Репина, О. Е. Малых, С. А. Жиронкин // Экономическое развитие России. — 2024. — Т. 31, № 6. — С. 127–134.
  14. Смирнов С. А. Анализ рисков инвестирования в недвижимость / С. А.Смирнов // Финансовая аналитика: проблемы и решения.— 2021. — Т. 14, № 6. — С. 1125–1138.
  15. Akerlof G. A. The Market for “Lemons”: Quality Uncertainty and the Market Mechanism / G. A. Akerlof // Quarterly Journal of Economics. — 1970. — Vol. 84, № 3. — P. 488– 500.
  16. Alonso W. Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent / W. Alonso. — Cambridge, MA: Harvard University Press, 1964. — 204 p.
  17. Jensen M. C. Theory of the Firm: Managerial Behavior, Agency Costs and Ownership Structure / M. C. Jensen, W. H. Meckling // Journal of Financial Economics. — 1976. — Vol. 3, № 4. — P. 305–360.
  18. Muth R.Cities and Housing / R.Muth.—Chicago: University of Chicago Press, 1969. — 355 p.
  19. North D. C. Institutions, Institutional Change and Economic Performance / D. C. North. — Cambridge: Cambridge University Press, 1990.— 152 p.
  20. Rosen S. Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition / S. Rosen // Journal of Political Economy. — 1974. — Vol. 82, № 1. — P. 34–55.